Mycket diskussion om fönster
Ändringarna i lagen om bostadsaktiebolag trädde i kraft den 1.10., och ansvaret för underhållet av lägenheternas fönster överfördes i sin helhet till husbolaget. Detta var den enda ändringen i lagen som gällde fördelningen av underhållsansvaret. Det låter som en tydlig och enkel förändring, men överföringen av ansvaret har väckt flera frågor som jag går igenom här.
Varför överfördes ansvaret?
När ansvaret överförs uppstår alltid frågan varför. Varför har man valt denna lösning, och varför utökas husbolagens underhållsansvar gång på gång?
Frågan om ansvaret för fönstrens underhåll har länge varit omtvistad, åtminstone sedan den senaste totalreformen av lagen om bostadsaktiebolag, som trädde i kraft den 1.7.2010. Även bland jurister inom branschen har det framförts olika uppfattningar om vem som ansvarar för underhållet av fönstren.
Traditionellt har vi varit vana vid det så kallade inre–yttre-perspektivet: bolaget ansvarar endast för fönstrens yttersta delar, medan aktieägaren ansvarar för de inre delarna. Detta har lett till en mycket detaljerad uppdelning av fönstrens olika delar och ett finfördelat ansvar.
De som har ifrågasatt denna uppdelning har ansett att fönstren tekniskt sett utgör en helhet och kan jämställas med byggnadens konstruktioner. Fönstren har nämligen en motsvarande funktion som andra byggnadskonstruktioner när det gäller bland annat värme-, ljud- och fuktisolering. Enligt lagen om bostadsaktiebolag ansvarar bolaget för underhållet av konstruktionerna.
Syftet med lagändringen har alltså varit att förtydliga rättsläget. På så sätt kan man komma ifrån de olika tolkningarna, samtidigt som det anses motiverat att underhållsansvaret ligger hos bolaget. Det är också bra att komma ihåg att husbolagen redan i dag oftast har bytt ut fönstren som en helhet, inklusive de inre delarna.
Vad ansvarar bolaget för – och har aktieägaren fortfarande något ansvar?
Enligt den bestämmelse i lagen om bostadsaktiebolag som trädde i kraft i början av oktober ska bolaget ”hålla lägenheternas konstruktioner, isoleringar och fönster i skick”. Bolagets underhållsansvar omfattar därmed fönstren som helhet.
En fråga som har väckt diskussion är om bolagets underhållsansvar också omfattar exempelvis målning av fönstrets inre delar. Om man jämför med bolagets ansvar för konstruktionerna ligger ytbehandlingen på lägenhetens insida, såsom målning av väggarnas insidor, ändå på aktieägarens underhållsansvar.
Vid bedömningen av frågan har man sökt vägledning i lagens förarbeten, där överföringen av ansvaret för fönstren och ansvarets omfattning beskrivs ingående. I regeringens proposition om ändring av lagen om bostadsaktiebolag (RP 34/2026) konstateras följande:
”Bolagets underhållsansvar för fönstren skulle omfatta fönstret och dess konstruktion som en funktionell och teknisk helhet. Såväl de yttersta som de innersta glasen, bågarna, karmarna och beslagen har lika stor betydelse för fönstrets funktion. Detsamma gäller fönstertätningarna och den inre delen av den innersta bågen, även om denna del utan en särskild bestämmelse i princip kunde anses omfattas av aktieägarens underhållsansvar på samma sätt som övriga invändiga ytor i lägenheten. Med tanke på det praktiska underhållet är det inte tekniskt ändamålsenligt att ens underhållsansvaret för den inre delen av den innersta bågen skulle ligga på aktieägaren, eftersom den inre bågen är lika viktig för konstruktionens funktion som den yttre bågen. Till bolagets underhållsansvar som en del av fönsterhelheten skulle också höra olika vädringsluckor samt fasta eller motsvarande insektsnät. Underhållsansvaret för en fast installerad isolerglasenhet skulle enligt förslaget i sin helhet ligga på bolaget.”
Utifrån lagens förarbeten ansvarar bolaget alltså för underhållet av hela fönstret och alla dess delar, inklusive den inre delen av den innersta fönsterbågen, exempelvis målningen. Ansvaret avviker därmed från det som gäller för andra invändiga delar av lägenheten.
Har aktieägaren då något ansvar kvar när det gäller fönstren? Aktieägaren ansvarar främst för inredningsdetaljer, såsom gardiner och persienner som fästs vid fönstret. Dessutom ska aktieägaren naturligtvis sköta lägenheten omsorgsfullt. Om ett fönster skadas till följd av aktieägarens vårdslöshet kan aktieägaren bli skadeståndsskyldig för den skada som uppstått.
Vad gäller om behovet av att reparera fönstrets insida uppstod före lagändringen?
Vår telefonrådgivning har fått flera frågor om vem som ansvarar för underhållet av fönstrets insida när reparationsbehovet har uppstått redan före lagändringen.
Lagen om bostadsaktiebolag tar inte uttryckligen ställning till frågan. Vår uppfattning är att eftersom ansvaret ligger på bolaget från och med lagändringens ikraftträdande, ska bolaget reparera fel även på fönstrens insidor, trots att felen kan ha uppstått redan före lagändringen.
Få svar på dina frågor under webbinariet (på finska)
De ändringar i lagen om bostadsaktiebolag och lagen om hyra av bostadslägenhet som har väckt flest frågor och diskussioner behandlas i höstens sista gemensamma webbinarium som Kiinteistöliitto Uusimaa och Suomen Vuokranantajat ry ordnar den 8.12.
När du anmäler dig till webbinariet kan du skicka in frågor om lagändringarna. Vi försöker besvara dem under webbinariet i den mån det är möjligt.
Anmäl dig till webbinariet (på finska) >>
Mia Pujals
chefsjurist
Kiinteistöliitto Uusimaa
