Enkelt som att byta kran, eller …

Aktieägare har rätt att utföra ändringsarbeten i sin lägenhet på egen bekostnad. Byte av spiskåpa eller en kran är exempel på typiska små ändringsarbeten. Som vår jurist Katriina Sarekoski skrev i sin blogg 18.9.2023 ska det göras en skriftlig anmälan om ändringsarbeten till bolaget redan då de planeras, annars kan aktieägaren bli ersättningsskyldig om någonting går snett.

Vad? Hur? Vilka material … och vem övervakar?

Hur ser då en bra anmälan om ändringsarbeten ut? Anmälan ska vara tillräckligt detaljerad för att husbolagets styrelse eller disponent ska kunna bedöma vad aktieägaren tänker göra i sin bostad, om arbetet följer god byggsed och om det kan medföra olägenheter eller skada för bolaget/en annan aktieägare. Vid behov ska man lägga till bilagor i anmälan för att säkerställa behövliga detaljer.

I praktiken ska det framgå vad som görs, vilka material som används, vem som planerar eller leder arbetet, vem som utför arbetet och hur inspektionerna dokumenteras. Anmälningar om ändringsarbeten behandlas av styrelsen eller disponenten. Det är alltså bra att avsätta tid för behandling av anmälningar om ändringsarbeten.

Bolaget har rätt att övervaka ändringsarbeten som aktieägaren utför och de nödvändiga och skäliga kostnader arbetet medför betalas av aktieägaren. Aktieägaren ska meddela om tidtabellen för de arbetsmoment som bolaget vill inspektera. Övervakningen ska alltid dokumenteras skriftligt och i inspektionsprotokollet ska antecknas vad som inspekterats, var och när och vem som varit inspektör.

Normal standard eller inte – vem ansvarar för underhållet?

Aktieägaren ansvarar för att arbetet utförs enligt god byggsed och att det inte medför olägenhet eller skada. Den övervakning som görs av bolaget fråntar i princip inte aktieägaren ansvaret om eventuella skador eller olägenheter inträffar.

Bolaget ansvarar fortfarande för underhållet av en installation som en aktieägare har låtit utföra och som kan jämföras med en åtgärd som bolaget vidtagit eller godkänt att ansvara för och som bolaget har haft möjlighet att övervaka. Underhållet av ändringsarbeten som avviker från bolagets normala standard är på aktieägarens ansvar.

Ett av de vanligaste ändringsarbeten som aktieägare utför är att byta kran. Det finns ett stort utbud av traditionella engreppskranar av olika märke och typ, men också elektriska, beröringsfria kranar börjar bli vanliga. Tillsvidare har det ansetts att en elektrisk kran försedd med rörelsesensor inte är jämförbar med så kallade standardkranar och därför inte omfattas av bolagets underhållsansvar. Vid val av kran är det bra att komma ihåg att kranarnas kvalitet och livslängd kan variera till och med mycket och att tillgången till reservdelar till olika tillverkares kranar också varierar eller de finns inte alls att få.

Enkelt att byta kran, eller …

Vid ingången av 2020 trädde miljöministeriets förordning om väsentliga tekniska krav för vattenarmaturer avsedda för vatteninstallationer i byggnader (487/2019) i kraft. Förordningen anger vilka tekniska egenskaper det krävs av en kran i Finland. De största krantillverkarna har ett giltigt beslut om typgodkännande för sina produkter där det nämns att produkten i fråga uppfyller de väsentliga tekniska krav som förordning 497/2019 ställer. När aktieägaren således anmäler att hen tänker byta kran bör bolaget vara observant och förutsätta att det som bilaga till anmälan om ändringsarbete finns ett dokument av vilket det går att säkerställa att kranen är som den ska, det vill säga uppfyller kraven i förordningen i fråga.

Ett typgodkännande garanterar i sig inte att det finns reservdelar, men då tillverkaren kan presentera ett sådant finns reservdelar vanligtvis att få. Det är vanligt att tillverkarna av de allra billigaste kranarna inte har ansökt om typgodkännande för sina produkter och således kan det vara lite hur som helst med reservdelarna. Också en välkänd krantillverkares typgodkännande kan ha gått ut. I värsta fall går det inte att reparera en trasig kran, utan den måste bytas mot en ny. Underhållskostnaderna för en standardkran betalar husbolaget.

Ofta förutsätter ett byte av kran även andra rörarbeten. Då bör ändringsarbetet alltid övervakas och det förutsätt att installationerna görs av en VVS-yrkesperson som kan uppvisa en ansvarsförsäkring för verksamheten. Om kranbytet inte förutsätter ändringar i rören och bytet görs av ett VVS-installationsföretag som har en ansvarsförsäkring är min åsikt att bolagets övervakning inte är nödvändig.

Janne Laksola
VVS-expert
Kiinteistöliitto Uusimaa