Fasadrenovering i husbolaget – vad bör beaktas?

En fasadrenovering blir ofta aktuell på grund av att konstruktionerna tekniskt åldras eller skadas. Fasadens livslängd kan påverkas även genom renovering av andra byggnadsdelar. T.ex. genom att förbättra plåtbeläggningarna och vattenavledningen kan man minska fuktbelastningen på fasaden.

När husbolaget förbereder olika projekt ska det sätta mål för renoveringen, skaffa tillräckligt med utgångsfakta och ta reda på vilka villkor myndigheterna ställer.

När målen för fasadrenoveringen sätts bör t.ex. följande beaktas:

• husbolagets strategi och underhållsplan (plan på lång sikt)
• konstruktionernas ålder och skador
• tekniska, funktionella och/eller estetiska behov av ändring och förbättring
• behov som påverkar säkerhets- och hälsoaspekterna
• byggnadens särskilda drag och skyddet av byggnadsarvet.

Målet med fasadrenoveringen kan även vara att förbättra den tekniska, funktionella och/eller estetiska kvalitetsnivån. Typiska ändringar och förbättringar i samband med fasadrenoveringar är t.ex. förbättring av teknisk funktion och energieffektivitet. Energieffektiviteten ska förbättras i samband med reparations- och ändringsarbeten som kräver bygglov om det tekniskt, funktionellt och ekonomiskt kan genomföras.

Lagstiftningen ställer förpliktande villkor även för underhåll och reparation av fastigheter. Byggnaden och dess omgivning ska hållas i ett sådant skick att den uppfyller de sanitära kraven, kraven på säkerhet och användbarhet och inte medför miljöolägenheter eller förfular omgivningen. Vid reparations- och ändringsarbeten av en byggnad eller när någon del rivs ska man även se till att historiskt eller arkitektoniskt värdefulla fasader eller stadsbilden inte förstörs.

Undersökning av fasadens skick

 En väsentlig del i renoveringsprojekt som gäller fasaden är att undersöka i vilket skick fasaden och dess konstruktioner är, dvs. skaffa utgångsfakta. Dessa fakta påverkar bland annat renoveringens omfattning och valet av renoveringsprincip och renoveringssätt.

Om husbolaget överväger en renoveringsprincip som innebär renovering utanpå en fasad av betongelement ska fasadkonstruktionens skick utredas med en konditionsundersökning.

Konditionsundersökningens innehåll och omfattning samt behövliga övriga utredningar varierar från fall till fall. De påverkas bl.a. av byggnadens ålder, fasadkonstruktion, tidigare utförda renoverings- och ändringsarbeten, skador, skadliga ämnen och behov av teknisk förbättring. Utöver konditionsundersökningen kan utgångsdata om renoveringsobjektet utredas med en byggnadshistorisk utredning.

Också den livslängd och de underhållsintervaller som eftersträvas med renoveringen påverkar valet av renoveringssätt. Vilken livslängden vid olika renoveringssätt är kan påverkas t.ex. av i vilken grad fasadkonstruktionen är skadad. Valet av renoveringsprincip och renoveringssätt är nästan alltid förknippat med en teknisk-ekonomisk granskning inkl. riskanalyser.

Myndigheternas villkor

Utöver av byggbestämmelserna styrs fasadrenoveringar av de planvisa detaljplanebestämmelserna och de villkor byggnadstillsynen ställer. Bestämmelserna kan gälla t.ex. fasadens inverkan på stadsbilden, byggnadsskyddet och miljöskyddet.

Om husbolaget överväger att byta material och/eller färg på fasaden ska möjligheten att ändra dessa utredas hos byggnadstillsynen.

 Det är husbolagets skyldighet att se till husbolagets arkitektoniska och kulturhistoriska värden bevaras. Vid skyddade objekt är utgångsläget att de ursprungliga konstruktionerna och byggnadsdelarna bevaras och repareras. Av t.ex. byggnaderna i Helsingfors är cirka 10 procent på något sätt skyddade.

Även om fasaden inte skulle vara skyddad ska fasadens arkitektoniska särdrag beaktas vid renovering för att behovet av att bevara dem ska kunna bedömas. Varje fasads särdrag avspeglar sin egen tids sätt att bygga, stilar och byggnadsbestämmelser.

Tillämpliga renoveringsprinciper

 Den renoveringsprincip och det renoveringssätt som väljs är en kompromiss mellan de mål som satts upp för fasadrenoveringen och myndigheternas villkor. Principerna för fasadrenovering kan grovt indelas i tre kategorier: renovering där fasaden bevaras, renovering utanpå fasaden och renovering där fasaden rivs.

• Vid renovering där fasaden bevaras förlängs den gamla fasadkonstruktionens livslängd med en renoveringsmetod som lämpar sig för fasadmaterialet i fråga.
• När renoveringen görs utanpå installeras tilläggsisolering och en ny fasadkonstruktion utanpå den gamla fasadkonstruktionen.
• Vid renovering där rivning görs, rivs den gamla isoleringen och fasadkonstruktionen och i stället installeras ny isolering och ny fasadkonstruktion.

 Utöver renoveringsprincipen ska även ett renoveringssätt som uppfyller målen och myndigheternas villkor väljas. Vid renoveringar som görs utanpå betongelement kan man välja mellan ventilerade och oventilerade fasadkonstruktioner med olika ytbeläggning. De vanligaste alternativen är tegel, skivor, puts och betong.

Som grund för beslutet utreds de olika renoveringsprincipernas och renoveringssättens inverkan på ytterväggskonstruktionens byggnadsfysikaliska egenskaper och de risker som renoveringen är förknippad med.

Vid den byggnadsfysikaliska bedömningen är det viktigt att beakta den förändrade belastningsnivån under de kommande åren till följd av klimatförändringen.

Skribenten är Kiinteistöliitto Uusimaas byggnadstekniska utvecklingschef Jari Virta.