Luftvärmepump för att underlätta sommarhettan

Sommaren närmar sig och många boende i bostadsbolag kan tänka på att skaffa en luftvärmepump för att lindra den kommande sommarens hetta. Därför är det nu ett utmärkt tillfälle att repetera de juridiska detaljerna kring installationen av en luftvärmepump.

I bostadsaktiebolag är installationen av en luftvärmepump alltid ett ändringsarbete från aktieägarens sida. Aktieägaren kan därför aldrig bara börja med installationen utan måste alltid först vända sig till bolagets ledning, styrelsen eller disponenten. Aktieägarens rätt till ändringsarbeten och det förfarande som ska följas finns tydligt reglerade i kapitel 5 i bostadsaktiebolagslagen.

Enligt lagen har aktieägaren rätt att göra ändringsarbeten i de utrymmen som är i aktieägarens besittning. I ett utrymme som är i aktieägarens besittning kan bolaget förbjuda installationen av en luftvärmepump endast om det skulle orsaka oskäligt besvär eller skada för bolaget eller en annan aktieägare. Primärt ska besvär eller skada försöka undanröjas genom de villkor som ställs för genomförandet av ändringsarbetet. Installationen kan förbjudas om det besvär som uppstår trots de uppställda villkoren är oskäligt i förhållande till den nytta aktieägaren får av installationen.

Om installationen av luftvärmepumpen däremot gäller utrymmen utanför aktieägarens besittning, det vill säga utrymmen som är i bolagets besittning, kan bolaget fritt överväga om det vill tillåta eller förbjuda ändringsarbetet.

Vilka utrymmen är då i aktieägarens besittning? Vid besvarande av denna fråga är bolagsordningens bestämmelser avgörande. I aktieägarens besittning är de utrymmen som aktierna enligt lag eller bolagsordning ger rätt till besittning av. Således är det typiskt att åtminstone bostadslägenheten och balkongen som hör till den är i aktieägarens besittning. Om det finns en terrass på marknivå eller en gårdsplan i anslutning till lägenheten avgörs deras tillhörighet till aktieägarens besittning enligt bolagsordningens bestämmelser.

En luftvärmepump består av en inomhusenhet och en utomhusenhet. Inomhusenheten installeras i lägenheten, det vill säga i ett utrymme som tydligt är i aktieägarens besittning. Placeringen av utomhusenheten är avgörande ur aktieägarens rätt till ändringsarbete. Om utomhusenheten installeras på balkongen som hör till lägenheten, har rättspraxis ansett att installationen ligger inom aktieägarens rätt till ändringsarbete (HD 2021:32). Däremot kräver installationen av utomhusenheten på en annan plats på fasaden alltid bolagets tillstånd, och bolaget har fri prövningsrätt huruvida installationen ska tillåtas eller förbjudas. Således kräver placeringen av utomhusenheten på en terrass på marknivå eller en gårdsplan i anslutning till lägenheten också i princip bolagets tillstånd. Endast från fall till fall och i en situation som kan jämföras med det beslut som Högsta domstolen har fattat (t.ex. en terrassbalkong på marknivå) kan installationen anses ligga inom aktieägarens rätt till ändringsarbete. Bolaget bör även utreda eventuella myndighetskrav för tillstånd till installationen.

Sammanfattningsvis kan det konstateras att i ett utrymme som är i aktieägarens besittning, såsom lägenheten och balkongen som hör till den, har aktieägaren i princip rätt att installera en luftvärmepump (om det inte orsakar oskäligt besvär eller skada). Däremot har aktieägaren ingen rätt till ändringsarbete i bolagets besittning och bolaget kan fritt överväga om installationen ska tillåtas.

I alla situationer, även när utomhusenheten placeras på balkongen som hör till lägenheten, måste aktieägaren göra en skriftlig anmälan om ändringsarbetet till bolagets styrelse eller disponent. Anmälan om ändringsarbetet ska innehålla alla sådana uppgifter som gör att bolaget kan försäkra sig om att ändringsarbetet inte orsakar besvär eller skada för bolaget eller en annan aktieägare. Bolaget eller en annan aktieägare har rätt att ställa villkor för ändringsarbetet, vars syfte ska vara att minska eller undanröja det besvär eller skada som uppstår. Anmälan om ändringsarbetet ska därför innehålla åtminstone tekniska uppgifter om den luftvärmepump som ska installeras, märke och modell, utföraren av installationen och dennes kvalifikationer, den planerade placeringsplatsen för inomhus- och utomhusenheten samt hur kondensvattnet ska ledas bort på ett kontrollerat sätt.

Bolagets ledning behandlar anmälan om ändringsarbetet och ger ett svar till aktieägaren. Först därefter kan aktieägaren påbörja ändringsarbetet.

Bolagets inställning till installationen av luftvärmepumpen och de villkor som bolaget ställer för installationen kan också tas upp för behandling vid bolagsstämman. Särskilt ska detta göras i en situation där installationen gäller utrymmen som är i bolagets besittning och arbetet inte ligger inom aktieägarens rätt till ändringsarbete. Bolagsstämman linjerar samtidigt om aktieägarna får installera luftvärmepumpar och på vilka villkor. Däremot, om installationen gäller balkongen som hör till lägenheten, är behandling vid bolagsstämman inte nödvändig, men möjlig. I så fall ska man dock komma ihåg Högsta domstolens beslut i frågan och att utgångspunkten är att placeringen av utomhusenheten på balkongen ligger inom aktieägarens rätt till ändringsarbete. Vid bolagets beslutsfattande måste man alltid komma ihåg principen om likabehandling av aktieägarna. Bolaget ska i princip tillåta installationen på liknande villkor för alla aktieägare.

Enligt huvudprincipen för aktieägarnas ändringsarbeten får ändringsarbetet inte orsaka bolaget eller andra aktieägare kostnader. Därför ansvarar aktieägaren för alla kostnader för genomförandet av ändringsarbetet samt för underhållet av luftvärmepumpen och dess kostnader i framtiden. Det är lämpligt att ta in en bestämmelse om underhållsansvaret i bolagsordningen. Avtalet binder i princip inte den nya ägaren av aktien, till skillnad från bestämmelserna i bolagsordningen.

Som vid alla ändringsarbeten har bolaget rätt att övervaka installationen av luftvärmepumpen och rätt att anlita en expert för detta. Aktieägaren ansvarar enligt lag för de nödvändiga och skäliga kostnader som uppstår för bolaget under ändringsarbetsprocessen.

Mer information finns på finska i Finlands Fastighetsförbunds guide:

Mia Pujals
chefsjurist
Kiinteistöliitto Uusimaa