Miksi maksan tuplasti enemmän kuin naapurini?
Kysymys nousee aina aika ajoin esiin puhelinneuvonnassamme ja antaa syyn palata asunto-osakeyhtiöasumisen perusperiaatteiden äärelle.
Asunto-osakeyhtiöasuminen on yhteisöasumista, jolle asunto-osakeyhtiölaki antaa raamit ja pelisäännöt. Lainsäädäntö ei perustu ns. hyötyperiaatteelle, joka tarkoittaisi sitä, että jokainen osakas osallistuisi vain sellaisiin kustannuksiin, jotka häntä itseään hyödyttävät ja vain siinä määrin, kuin mikä on osakkeille tuleva hyöty hankkeesta. Jotta asunto-osakeyhtiöasuminen voidaan järjestää hallittavalla tavalla, on täytynyt luoda tietyt kaavamaiset pelisäännöt. Tällainen on asunto-osakeyhtiölakiin ja yhtiöjärjestykseen perustuva osakkeenomistajien vastikkeenmaksuvelvollisuus.
Jokainen osakkeenomistaja on lain mukaan velvollinen maksamaan vastiketta asunto-osakeyhtiölaissa säädettyjen yhtiön kustannusten kattamiseksi yhtiöjärjestyksessä määrätyn vastikeperusteen mukaisesti. Siten yhtiöjärjestyksessä määrätyn vastikeperusteen ollessa huoneiston pinta-ala, maksaa 50 m2 huoneiston osakkeenomistaja puolet vähemmän vastiketta kuin 100 m2 huoneiston osakkeenomistaja. Yhtiöjärjestys on siten vastikkeenmaksuvelvollisuuden kannalta ratkaiseva.
Luonnollisesti asunto-osakeyhtiölaissa on myös poikkeuksia edellä mainittuun pääsääntöön. Poikkeukset koskevat tilanteita, joissa kaavamaisen vastikkeenmaksuvelvollisuuden katsottaisiin loukkaavan osakkaiden yhdenvertaisuutta. Hyvä esimerkki tällaisesta on esimerkiksi hissin jälkiasennushankkeen kustannusten jako, jossa vastikeperusteen ohella huomioidaan ns. hissikerroin eli huoneiston sijaintikerros porrashuoneessa. Lisäksi on tilanteita, jossa yhtiökokouksen määräenemmistöpäätöksellä voidaan poiketa vastikeperusteesta ja jakaa kustannukset tasan osakkaiden kesken. Säännöksen soveltamisedellytykset ovat kuitenkin suppeat eikä se sovellu kuin harvoihin tilanteisiin.
Summa summarum, taloyhtiössä osakkeenomistajat maksavat vastiketta eli osallistuvat yhtiön kuluihin yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaisesti. Vastikeperuste taas määritetään yhtiön perustamisvaiheessa perustajan toimesta. Asunto-osakeyhtiölaki ei sinällään edellytä, että perusteen tulee olla juuri pinta-ala. Vakiintuneisuutensa johdosta sitä kuitenkin usein miten käytetään.
Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Uusimaan vanhempi lakimies, varatuomari Mia Pujals.
