När blir en stambytesrenovering aktuell?

En stambytesrenovering blir i regel aktuell när fastighetens rörsystem närmar sig sin tekniska livslängd på cirka 30–50 år. Behovet av en renovering varierar dock betydligt beroende på fastighetens ålder, vilka rörmaterial som använts samt vattenkvaliteten. I vissa fall har till och med gjutjärnsavlopp som installerats på 2000-talet behövt bytas ut efter mindre än tio års användning.

Tidpunkten för och omfattningen av en stambytesrenovering påverkas, utöver rörsystemets skick, även av våtrummens samt el- och ventilationssystemens skick. Det lönar sig att förnya rörsystemen i förebyggande syfte innan större skador hinner uppstå. I bostadsaktiebolag finns det dock ofta olika uppfattningar om när renoveringen bör genomföras.

Hur kan bostadsbolagets förvaltning utreda systemens skick?

Fastighetens skick kan bedömas med hjälp av en konditionsbedömning och en konditionsundersökning.

Konditionsbedömning

En konditionsbedömning är en utredning av byggnadens allmänna skick. Den genomförs huvudsakligen genom okulär besiktning utan att konstruktionerna bryts upp. Syftet är att identifiera eventuella reparationsbehov och bedöma byggnadens tekniska skick. Vid behov kan bedömarna rekommendera mer detaljerade konditionsundersökningar eller andra tilläggsutredningar.

Den första konditionsbedömningen rekommenderas när byggnaden är cirka tio år gammal. Därefter bör bedömningen uppdateras ungefär vart femte år.

Konditionsundersökning

En konditionsundersökning är en mer detaljerad utredning av skicket på en enskild konstruktion, ett system eller en anordning. Syftet är att klarlägga orsakerna till eventuella skador eller problem, deras omfattning samt vilka reparationsåtgärder som behövs.

Den första konditionsundersökningen av vatten- och avloppssystem rekommenderas när rörsystemen är cirka 25–30 år gamla, även om inga synliga läckor eller funktionsstörningar ännu har upptäckts. Därefter bör undersökningen upprepas med cirka 6–10 års mellanrum eller vid behov oftare.

Konditionsundersökningar av rörsystem utförs av certifierade VVS-konditionsundersökare. Bland undersökningsmetoderna finns bland annat:

• röntgenundersökningar
• TV-inspektion av avloppsledningar
• ultraljudsmätning av godstjocklek
• provtagning av materialbitar

Utifrån undersökningen upprättas en rapport där rörsystemens skick och eventuella reparationsbehov presenteras tydligt och sammanfattat. Det är bra om bostadsbolaget redan i samband med beställningen kommer överens om att konditionsundersökaren presenterar rapporten för styrelsen.

Förberedelserna inför en stambytesrenovering tar tid

För att stöda bostadsbolagets beslutsfattande behövs tillförlitlig och opartisk information om fastighetens systems skick. Förberedelserna inför en stambytesrenovering är en lång process som vanligtvis inleds med projektplanering. I projektplanen fastställs renoveringens omfattning, mål och genomförandesätt.

Ofta går det minst cirka ett och ett halvt år från att projektplaneringen inleds tills entreprenadupphandlingen är genomförd och de egentliga arbetena kan börja. Själva renoveringens längd varierar däremot betydligt beroende på genomförandesätt och projektets omfattning.

Förberedelser som görs under tidspress leder sällan till det bästa slutresultatet för bostadsbolaget. Noggrann planering och tillräcklig förberedelsetid gör det möjligt att jämföra olika genomförandealternativ, kontrollera kostnaderna och välja högklassiga lösningar. Det är också viktigt att reservera tillräckligt med tid för information till aktieägarna, beslutsfattande och bedömning av olika alternativ.

När projektet förbereds omsorgsfullt och i god tid kan man uppnå ett fungerande, högklassigt och kostnadseffektivt slutresultat för både bostadsbolaget och aktieägarna.

Mer information om konditionsbedömning och konditionsundersökning finns i Rakennustietosäätiös bygginformationskort RT 103002 Asuinkiinteistön kuntoarvio. Tilaajan ohje och RT 18-11165 LVV-kuntotutkimus. Tilaajan ohje. Publikationerna är avgiftsbelagda och kan beställas via rakennustietokauppa.fi.

Janne Laksola
VVS-expert
Kiinteistöliitto Uusimaa