Priset är inte det enda avgörande vid valet av entreprenör

Konkurserna bland entreprenörer har ökat alarmerande på senaste tid. Ledningen i ett husbolag bör allt mer omsorgsfullt överväga med vem den ingår entreprenadavtal och vilka faktorer som bör beaktas vid valet av entreprenör.

Bostadsaktiebolagslagen styr

Enligt bostadsaktiebolagslagen ska husbolagets styrelse sköta förvaltningen av bolaget och svarar för att förvaltningen av fastigheten och byggnaderna samt övrig verksamhet är ändamålsenligt organiserade. Bostadsaktiebolaget ska alltså genom att agera omsorgsfullt främja bolagets intresse. Grunden för ansvaret är bostadsaktiebolagslagen som ålägger bolaget att anlita kompetenta personer till exempel för projekt som startas.

I praktiken anlitar husbolagets ledning en tredje part, som en projektledare, att sköta bygguppgifterna i ett projekt. Trots att projektledaren sköter bygguppgifterna i projektet ska husbolagets styrelse övervaka projektledarens arbete så att det som har avtalats om sköts på ett adekvat sätt.

Entreprenören ska uppfylla lagstadgade, tekniska och ekonomiska förutsättningar

Projektledaren kartlägger (förhandsval) lämpliga entreprenörer för projektet och lämnar husbolagets styrelse ett förslag på sådana. Vid förhandvalet säkerställs att de lämpliga entreprenörerna uppfyller åtminstone de lagstadgade skyldigheterna i beställaransvarslagen. De kan man kontrollera på till exempel Vastuu Groups eller Byggandets Kvalitet BYKVA rf:s webbplatser.

Vid förhandsvalet ska det även säkerställas att entreprenörerna har åtminstone tekniska och ekonomiska förutsättningar att sköta entreprenaden. I fråga om de tekniska förutsättningarna bör man att se till att entreprenörens tekniska kunnande, arbetarskyddskunnande och resurser räcker till. I praktiken kan det tekniska kunnandet bedömas med hjälp av lämpliga referenser samt genom att intervjua tidigare beställare eller ta del av tidigare projektrespons.

I fråga om de ekonomiska förutsättningarna ska man kontrollera att entreprenörens ekonomiska resurser är tillräckliga. Typiskt sker detta genom att man ser på omsättningen och solvensen. En tumregel är att entreprenörens omsättning bör vara minst två gånger så stor som det uppskattade värdet på den aktuella entreprenaden. Också entreprenörens solvens och andra väsentliga nyckeltal bör kontrolleras i företagets bokslutsuppgifter eller med hjälp av olika kreditvärdighetssystem. Det här hör vanligtvis till projektledarens uppgifter.

Förslaget görs av en yrkesperson, beslutet tas av styrelsen

Efter förhandsvalet lämnar projektledaren ett förslag på lämpliga entreprenörer bland vilka styrelsen väljer de aktörer till vilka den skickar anbudsbegäran. När husbolagets styrelse har godkänt de anbudsbegäranden som projektledaren har sammanställt skickas de till de entreprenörer som styrelsen har valt.

I kommersiella handlingar är det bra att fästa uppmärksamhet vid i synnerhet entreprenadprogrammet som visar på vilka villkor husbolagets projekt erbjuds olika entreprenörer. I entreprenadprogrammet anges bland annat de säkerheter som krävs av entreprenören, eventuella sanktioner, möjligheten till entreprenadkedjor och så vidare. Med hjälp av entreprenadprogrammet förebygger beställaren eventuella problem redan i förväg och poängterar de sakförhållanden som denne anser viktiga.

Priset är inte det enda kriteriet vid valet

Entreprenörer anlitas vanligtvis via priskonkurrens trots att man vet att det är omöjligt att avgöra kvaliteten på en tjänst som handlar om att reparera endast utifrån det offererade priset. När entreprenörer anlitas kan man utnyttja även så kallade kvalitativa faktorer, varvid man utöver priset tar hänsyn även till kunnandet vid valet av entreprenör. I anvisningen Korjauspalveluiden laadullinen hankinta taloyhtiössä beskrivs det hur man kan välja huvudentreprenör via ett bedömningsförfarande där man utöver priset även beaktar de kvalitativa mål husbolaget har satt för projektet. Anvisningen fås kostnadsfritt hos Byggandets Kvalitet BYKVA rf.

Jari Virta
teknologie doktor, byggnadsteknisk utvecklingschef
Kiinteistöliitto Uusimaa ry