Underhåll eller ändringsarbete, gör det nån skillnad?
Aktieägaren Mönstergill har tröttnat på sitt slitna badrum och beslutat investera i en renovering. Samtidigt beslutar hen att byta toalettstolen mot en vägghängd toalett. Handlar det i det nämnda exemplet om aktieägarens underhålls- eller ändringsarbete? Eller är detta bara onödigt juridiskt hårklyveri.
I vardagligt språk blandar man lätt ihop termerna underhåll och ändringsarbete. I bostadsaktiebolagslagen skiljer man emellertid på underhåll och ändringsarbeten, och för aktieägarens senare underhållsansvar är det av stor betydelse om vilket man talar. Låt oss alltså utreda vilken skillnaden är.
Vanligtvis ingår det ett badrum i standardutrustningen i en bostadslägenhet. Då svarar bolaget för underhållet av bland annat badrummets konstruktioner, isolering och grundläggande system som vatten- och avloppsledningar och ansluten armatur, som kranar och toalettstol, om det inte bestäms något annat i bolagets bolagsordning. Bolagets underhållsansvar begränsar sig till bolagets så kallade basnivå, som vanligtvis bestäms av den ursprungliga nivån i bolaget eller en nivå som bolaget senare valt i samband med ett renoveringsprojekt. Trots att aktieägaren vid en renovering ingriper i byggnadsdelar som bolaget har underhållsansvaret för ansvarar aktieägaren i princip för kostnaderna för sin renovering i dess helhet själv. Och hur bestäms ansvaret för underhållet av badrummet i ett senare skede?
Det väsentliga vid en granskning av hur underhållsansvaret fördelas är om aktieägarens installation motsvarar bolagets installation och om bolaget har kunnat övervaka aktieägarens arbete. Om aktieägaren har gjort en grundlig reparation av badrummet, som ingår i standardutrustningen, så att det är i ursprungligt skick med iakttagande av dagens krav på gott byggnadssätt, ingår badrumsrenoveringen inbegripet vattenisolering, konstruktioner och standardsystem också efter renoveringen i husbolagets underhållsansvar. Det handlar således om aktieägarens underhållsarbete och inte om ett egentligt ändringsarbete.
Aktieägaren kan dock i samband med renoveringen vidta installationer, det vill säga ändringsarbeten, som avviker från basnivån. Här har aktieägaren Mönstergill besluta att installera en vägghängd toalettstol i stället för den vanliga toalettstolen på fot. Enligt vår åsikt motsvarar installationen inte en så kallad vanlig toalettstol, varför underhållet för toalettstolen framöver blir aktieägarens och inte längre bolagets. Installationen i fråga kan således inte anses vara ett ändringsarbete av aktieägaren som motsvarar basnivån i bolaget, och då faller ansvaret för underhållet på den som för tillfället äger bostaden.
Men om vattenisoleringen börjar läcka och leder till fuktighetsskador i badrummet som aktieägaren renoverat som ett underhållsarbete? Eller om det läcker vatten i konstruktionerna från spolanordningen i den vägghända toaletten som installerades som ett ändringsarbete? För underhållsansvaret är det av betydelse om skadan har orsakats av en installation av aktieägaren som motsvarar bolagets basnivå eller som ett ändringsarbete av aktieägaren som inte motsvarar bolagets basnivå.
Enligt bostadsaktiebolagslagen ansvarar bolaget för de invändiga delarna i en lägenhet, som återställande av ytor, om de skadas på grund av ett fel eller en brist i en del, som bolaget har underhållsansvaret för, eller på grund av reparation av ett sådant fel. I andra fall har aktieägaren ansvaret för invändiga delar i lägenheten. Om vattenisoleringen i badrummet läcker, har skadan orsakats av ett fel som bolaget ansvarar för. Då har bolaget ansvaret för behövliga reparationer och återställandet av de invändiga delarna så att de motsvarar bolagets basnivå.
Om skadan däremot orsakas av den vägghängda toalettstolen, som inte kan jämföras med bolagets basnivå, och som aktieägaren själv har underhållsansvaret för, har skadan inte orsakats av en del som bolaget ansvarar för på det sätt som lagen avser. Då hör ansvaret för att reparera de invändiga delarna i lägenheten till aktieägaren. Bolaget måste dock reparera konstruktioner som det ansvarar för, som isoleringar och grundläggande system. Ansvaret för att reparera toalettstolen är dock i detta exempelfall aktieägarens.
Vilken betydelse har då övervakningen av underhålls- och ändringsarbeten? För aktieägaren är det viktigt, enbart med tanke på hens egna ansvar, att underrätta bolaget om planerade renoveringar i förväg och ge möjlighet till övervakning. Övervakningen i sig fråntar dock inte ansvaret för den som utför renoveringen att arbetet utförs på adekvat sätt, men övervakningen har betydelse för bland annat skadeståndsansvar och senare vid bedömningen av underhållsansvaret. Bolaget svarar enligt lagen också för sådana installationer som en aktieägare gjort eller låtit göra och som motsvarar en åtgärd som bolaget vidtagit eller påtagit sig ansvaret för, och vars genomförande bolaget har kunnat övervaka. Med andra ord, även om en installation av en aktieägare motsvarar bolagets installation, kan avsaknad av möjlighet till övervakning ha betydelse för en senare bedömning av underhållsansvaret. Om det däremot handlar om ett ändringsarbete av en aktieägare (till exempel den nämnda vägghängda toalettstolen), leder övervakningen av arbetet inte till att ansvaret för installationens underhåll blir bolagets.
Ovan granskas ansvarsfördelningen mellan aktieägaren och bolaget utifrån bestämmelserna om fördelningen av underhållsansvar. Här utgör frågorna om skadeståndsansvaret en egen fallgrop, det vill säga bedömningen av om priset för reparationskostnaderna kan skickas till den som orsakat skadan. Det är väsentligt att förstå att det inte påverkar fördelningen av underhållsansvaret enligt bostadsaktiebolagslagen även om någon hade orsakat behovet av reparation genom vårdslöshet eller försumlighet.
Maria Forsblom
Jurist, JM
Kiinteistöliitto Uusimaa
