Att utforma en avvikande bestämmelse om underhållsansvar

Det är möjligt att avvika från ansvarsfördelningen enligt lagen om bostadsaktiebolag genom att ta in en bestämmelse om underhållsansvar i bolagsordningen. En otydligt eller alltför allmänt formulerad bestämmelse kan dock orsaka mer skada än nytta. En fungerande och ändamålsenlig bestämmelse förutsätter att följande frågor kan besvaras jakande:

Är det ändamålsenligt att överföra ansvaret?

När man överväger att införa en bestämmelse i bolagsordningen bör man först bedöma vad man vill uppnå genom att avvika från lagens ansvarsfördelning. Enligt lagen ansvarar bolaget för byggnadens konstruktioner, isoleringar och grundsystem, medan aktieägaren ansvarar för lägenhetens inre delar. Det är möjligt att avvika från denna ansvarsfördelning utan begränsningar enligt bolagets vilja. Ansvar kan till och med överföras till aktieägaren för hela byggnaden, inklusive grund och tak.

En omfattande avvikelse kan vara motiverad till exempel i bolag med fristående hus, där lägenheterna utgör självständiga byggnadstekniska helheter och har renoverats på olika nivåer över tid.

I andra typer av bolag, såsom traditionella höghus, bör ändamålsenligheten övervägas noggrant. Underhållsansvar omfattar vanligtvis skötsel, service, reparation, förbättring, förnyelse och kostnader för dessa åtgärder. Den som ansvarar för underhållet har i regel rätt att bestämma hur och när åtgärder utförs. I höghus kan försummelse påverka andra lägenheter, vilket innebär att bolaget i praktiken ändå måste ingripa. Dessutom befinner sig lägenheterna ofta i samma tekniska livscykel, vilket gör planerade gemensamma renoveringar kostnadseffektiva.

Är bestämmelsen tydligt formulerad?

Bestämmelsen ska formuleras noggrant. Om den är oklar kan den bli utan verkan, och då tillämpas lagens ansvarsfördelning. En bristfälligt formulerad bestämmelse kan dessutom fördröja underhållsarbeten.

Ett typiskt tolkningsproblem gäller gränsdragning av ansvar. Om ansvaret för vatten- och avloppsledningar överförs till aktieägaren måste det tydligt definieras var ansvaret börjar och slutar. Detta gäller särskilt system som betjänar flera lägenheter. Vid behov kan kartbilagor bifogas för att förtydliga.

Det är också rekommenderat att ange hur återställningsansvaret fördelas om en del som bolaget ansvarar för orsakar skada på en del som aktieägaren ansvarar för.

Bygger bestämmelsen på bolagets tekniska lösningar?

Vid utformning av omfattande bestämmelser måste bolagets tekniska särdrag beaktas. Bestämmelser från andra bolag kan sällan kopieras direkt. Ofta behövs teknisk expertis. Fungerande bestämmelser skapas i samarbete mellan experter och bolagets representanter.

Följs lagen i beslutsfattandet?

Ändring av bolagsordningen kräver i regel 2/3 majoritet på bolagsstämman, om inte striktare krav gäller. Aktieägarnas likabehandling måste också beaktas. Om ändringen påverkar vissa aktieägare negativt krävs deras samtycke.

Tidpunkten är också viktig – till exempel kan ansvar för badrum inte överföras om behov av reparation redan konstaterats, utan samtycke. Ju mer omfattande förändring, desto viktigare är enhällighet.

Sanni Nuutinen
jurist
Kiinteistöliitto Uusimaa