Aktieägarnas betalningssvårigheter och bolagets möjligheter att ingripa

I många bostadsbolag stöter man numera på samma problem: aktieägarna har allt oftare svårt att klara av bolagsvederlaget. Bakom kan ligga flera orsaker, som stigande räntor, energikrisen och en allmänt försämrad ekonomisk situation eller personliga orsaker som arbetslöshet eller sjukdom. Ett enskilt obetalt vederlag rubbar kanske inte bolagets ekonomi, men om skulderna växer kan situationen snabbt bli allvarlig. Eftersom vederlagen är bolagets viktigaste inkomstkälla kan betalningssvårigheter leda till att räkningar till en början måste täckas av de övriga delägarna, till exempel genom extra debiteringar.

Vad kan bolagets styrelse alltså göra när en aktieägares betalningsförmåga brister?

Frivillig indrivning
När styrelsen upptäcker vederlagsskuld är det viktigt att reagera genast. Det första steget är ofta frivillig indrivning med betalningspåminnelser, där man försöker få skulden betald utan domstolsförfarande. Bolaget kan sköta indrivningen själv eller anlita ett indrivningsbolag. Förfarandet följer indrivningslagen och god indrivningssed.

Betalningsplan
Styrelsen kan i vissa fall överväga att göra upp en betalningsplan, om skulden inte är betydande. Och då endast om arrangemanget är i bolagets intresse och återbetalningstiden tillräckligt kort. Det är viktigt att delägaren förbinder sig att följa planen. Avtalet bör innehålla en klausul som ger bolaget rätt att frånträda avtalet om planen inte följs.

Juridisk indrivning
Om frivillig indrivning inte hjälper och skulderna växer, är nästa steg ofta juridisk indrivning. I praktiken innebär detta att lämna in en stämningsansökan till tingsrätten.

Om skulden inte betalas trots dom, kan bolaget lämna in domen till utsökningen för verkställighet (utmätning). Om gäldenären har egendom kan utsökningsmannen utmäta skulden t.ex. från lön eller annan egendom. Domen är dock till liten nytta om gäldenären är insolvent. Därför lönar det sig för bolaget att kontrollera gäldenärens kredituppgifter och utsökningsregister innan man går vidare med indrivning.

Övertagande av besittningen
Som alternativ kan bolaget också ta lägenheten i besittning när vederlagsskulderna motsvarar ca 3–4 månaders betalningar. Det är bra att notera att indrivningen av skulden kan fortsätta parallellt, till exempel via utsökning. I vissa fall kan man även nöja sig med enbart övertagande.

Med övertagande avses ett förfarande där bolaget, med bolagsstämmans beslut och på lagstadgade grunder, tar lägenheten i besittning för högst tre år, om aktieägaren inte rättar sitt beteende efter varning. Därefter hyrs bostaden ut till en utomstående och hyresintäkterna används bl.a. för att täcka obetalda vederlag och kostnaderna för förfarandet. Besittningstagandet påverkar inte aktieägarens äganderätt, så aktieägaren kan när som helst sälja sina aktier. När processen avslutats får delägaren tillbaka besittningen av bostaden.

Och om inte det heller hjälper?
I vissa situationer kan skuldsättningen inte stoppas med en betalningsstämning, och övertagande är inte alltid möjligt, till exempel om hyresmarknad saknas. Då måste andra lösningar övervägas.

Kom och hör mer på Fastighetsmässan 9.10.2025, där vi går igenom indrivning, övertagande av besittningen och andra sätt för bostadsbolag att hantera aktieägarnas betalningssvårigheter. Föredraget hålls på finska.

Jonna Puolanto
jurist
Kiinteistöliitto Uusimaa