Kan en boende förbjuda husbolaget att komma in i lägenheten?

I bostadsaktiebolag uppstår regelbundet situationer där husbolaget behöver få tillträde till en aktielägenhet för att kontrollera konstruktioner, utföra reparationer eller utreda orsaken till en skada. I praktiken kan frågan väcka konflikter: kan en aktieägare förbjuda husbolaget att komma in i lägenheten, och när har husbolaget rätt att till exempel använda huvudnyckel?

Frågan är juridiskt intressant eftersom två starka rättigheter står mot varandra: aktieägarens hemfrid och integritetsskydd å ena sidan och husbolagets skyldighet att se till att byggnaden underhålls och att skador förebyggs å andra sidan.

Hemfriden är utgångspunkten

I regel är det aktieägaren eller lägenhetens innehavare som har besittningen till aktielägenheten. Även om bostaden finns i en byggnad som ägs av husbolaget har husbolaget ingen allmän rätt att komma in i lägenheten när som helst.

Hemfridsskyddet gäller också aktielägenheter i bostadsaktiebolag. Husbolagets styrelse, disponent eller servicebolag kan därför inte på eget initiativ göra inspektionsbesök utan en grund som anges i lag.

Rätt till inspektion enligt bostadsaktiebolagslagen

Enligt bostadsaktiebolagslagen ska aktieägaren ge husbolagets representant tillträde till lägenheten när det behövs för att övervaka eller utföra underhålls- eller reparationsarbete som hör till bolagets ansvar.

Det kan till exempel handla om att utreda en fuktskada, utföra åtgärder i samband med en fasadrenovering eller rörsanering eller undersöka skicket på konstruktioner som hör till husbolagets ansvar.

Rätten att få tillträde till lägenheten är dock inte obegränsad. Besöket ska vara nödvändigt och genomföras på ett sätt som orsakar så lite olägenhet som möjligt för aktieägaren eller den boende.

Får husbolaget använda huvudnyckel?

Det här är en av de vanligaste frågorna i bostadsaktiebolag.

Huvudnyckel ska inte användas som utgångspunkt. Husbolaget ska i första hand komma överens om besöket med aktieägaren eller den boende på förhand.

Undantag gäller i brådskande situationer. Om exempelvis en vattenskada hotar att orsaka betydande ytterligare skador på byggnaden eller andra lägenheter kan husbolaget ha rätt att få tillträde till lägenheten även utan aktieägarens samtycke.

Ett typiskt exempel är en situation där den boende är bortrest och vatten läcker in i grannlägenheten. Då kan en försening leda till att skadan blir betydligt större. Husbolaget behöver inte vänta tills aktieägaren kommer hem.

Om någon går in i aktielägenheten vid en annan tidpunkt än den som avtalats med aktieägaren eller lägenhetens innehavare, ska ett meddelande lämnas i lägenheten i samband med besöket. Av meddelandet ska framgå orsaken till besöket, namnet på den som lämnat meddelandet samt kontaktuppgifter till den som kan ge ytterligare information om besöket.

Vad händer om aktieägaren vägrar släppa in?

Situationen kan bli särskilt besvärlig om husbolaget misstänker att det finns ett fel eller en skada i byggnadens konstruktioner.

Aktieägaren har inte rätt att utan grund förhindra en inspektion eller reparationsåtgärd som hör till husbolagets ansvar. Om aktieägaren upprepade gånger förhindrar tillträde till lägenheten kan det leda till skadeståndsansvar, om fördröjningen orsakar ytterligare skador eller extra kostnader för husbolaget.

I extrema fall, där tillträde till aktielägenheten förhindras, har en styrelsemedlem och disponenten rätt att få nödvändig handräckning av polisen.

Sammanfattning

Husbolaget har en lagstadgad rätt att få tillträde till aktielägenheten när det behövs för underhåll av byggnaden, utredning av en skada eller genomförande av reparationsarbete. Rätten åsidosätter dock inte den boendes hemfrid och ger inte husbolaget rätt att göra godtyckliga eller ogrundade besök i lägenheten.

I praktiken bygger ett fungerande förfarande på god information i förväg, samarbete med den boende och noggrann dokumentation. Ju bättre behovet av tillträde, syftet med besöket och sättet att genomföra det har motiverats på förhand, desto mindre är risken för meningsskiljaktigheter och senare ansvarsfrågor.

Ville Hopsu
juridisk rådgivare
Kiinteistöliitto Uusimaa