Hört om underhållsansvaret – tre vanliga missuppfattningar

För mången är principen för hur underhållsansvaret fördelas i husbolag bekant och helt klar. Aktieägaren ansvarar för de invändiga delarna i den lägenhet denne besitter, som till exempel golv-, vägg- och takbeläggning, skåp och fast inredning samt apparatur och utrustning som inte ingår i bassystemet i bolaget, som kylskåp, diskmaskin, spis, tvättställ osv.

Bolaget ska för sin del sköta underhållet av aktielägenheternas konstruktioner och isolering. Dessutom är bolaget skyldigt att se till att de s.k. bassystemen, som värme-, el-, vatten-, avlopp- och ventilationssystem, är i skick. Ansvaret ligger hos bolaget när bolaget har låtit installera dem eller godkänt ansvaret för dem eller de utgörs av jämförbara installationer som aktieägare gjort. Man kan avvika från denna lagstadgade ansvarsfördelning på ett giltigt sätt endast genom en bestämmelse i bolagsordningen.

Så till de missuppfattningar som jag råkar på i arbetet allt som oftast. Jag tar upp tre vanliga.

#1 Badrumsrenovering av aktieägaren själv

För det första är det ofta oklart för de berörda parterna vad som avses med underhållsansvar. Särskilt när det gäller badrumsrenoveringar på aktieägarens eget initiativ – man anser att det hör till bolaget att betala för åtminstone vattenisoleringen eftersom den ingår i bolagets underhållsansvar. Så är det dock inte.

Om en aktieägare av bekvämlighetsskäl tar itu med att renovera badrummet, hör renoveringskostnaderna helt och hållet till denne själv. Husbolaget förnyar inte vattenisoleringar, toalettstol, kranar eller andra delar i bassystemet och svarar inte för kostnaderna för dessa så länge de inte behöver repareras. De kan vara gamla, men fortfarande fungerande. Bolagets underhållsansvar, dvs. skyldighet att reparera, kommer med i bilden först när ett sådant fel eller en sådan skada upptäcks på en del i byggnaden eller i något system som kräver åtgärdande, dvs. det finns ett faktiskt reparationsbehov.

#2 Återställa ytor enligt basnivån

För det andra råder det ofta missuppfattningar om hur omfattande underhållsansvaret är. Bolaget blir vanligtvis tvunget att riva och avlägsna ytmaterial för att kunna åtgärda till exempel fuktskador till följd av rörläckage som ingår i bolagets ansvar. Då är det lätt att tänka att bolaget är skyldigt att reparera endast konstruktioner och isoleringar och lämnar det till aktieägaren att återställa ytorna. Så är det dock inte.

Eftersom bolaget inte kan reparera skador i konstruktionerna utan att riva invändiga delar i lägenheten, är det bolagets skyldighet att åtgärda även de delar i lägenheten som skadas då ett fel som bolaget har underhållsansvaret för repareras. Man talar om bolagets återställningsskyldighet.

Återställningsskyldigheten inskränker sig emellertid endast till den s.k. basnivån. Bolaget bör inte, och får inte heller av likställighetsskäl, reparera invändiga delar i en lägenhet upp till en högre nivå än basnivån i bolaget. Det här innebär att aktieägaren själv svarar för att återställa sådana ändringsarbeten som denne eller en tidigare aktieägare utfört – aktieägare, kom ihåg att kontrollera hemförsäkringen med avseende på detta! Om basnivån i bolaget till exempel är plastmatta på golv och en tidigare eller den nuvarande aktieägaren har lagt in parkett inskränker sig bolagets underhållsansvar för återställandets del till kostnaderna motsvarande en plastmatta. Skillnaden i kostnaderna för material och arbete mellan plastmatta och parkett ska då betalas av aktieägaren.  Detsamma gäller också andra installationer som gjorts av en aktieägare och som avviker från bolagets basnivå, till exempel golvvärme.

#3 Diskmaskinsläckage

Ett tredje fall som leder till oklarheter är diskmaskinsläckage. På samma sätt kan någon annan apparat eller något annat föremål som aktieägaren bär ansvaret för orsaka skada, som till exempel kylskåp, tvättmaskin och akvarium. Ofta tränger det då in vatten i konstruktionerna. Typiskt konstateras det då från husbolagets sida att aktieägaren ska stå för alla reparationer. Aktieägaren för sin del kräver åtgärder av husbolaget. Vem ska alltså reparera och vad?

I en situation som denna fördelas ansvaret mellan aktieägaren och bolaget. Aktieägaren svarar för att riva och återställa ytmaterial och kostnaderna för detta. Detsamma gäller själva maskinen eller apparaten och fast inredning som köksskåp – reparationen eller förnyandet av dem svarar aktieägaren för. Bolaget för sin del svarar för en eventuell iståndsättning av konstruktionerna med behövlig torkning. Så är det även om konstruktionerna inte hade varit i behov av reparation utan läckaget från aktieägarens maskin.

I sådana situationer hör det således inte till bolaget att återställa invändiga delar i lägenheten. Varför? Eftersom skadorna på de invändiga delarna inte har orsakats av ett fel i eller en reparation av konstruktionen eller någon annan del av byggnaden som bolaget har underhållsansvaret för. Skadan var orsakad av aktieägarens maskin.

Vatten brukar kunna rinna ner även i andra lägenheter via konstruktionerna och orsaka skada på invändiga delar. Bolaget svarar då för att reparera konstruktionerna i den underliggande lägenheten och för att återställa invändiga delar enligt basnivån i bolaget. Varför? Eftersom vattnet har trängt in i lägenheten via konstruktioner som bolaget ansvarar för.

En annan sak är sedan ett eventuellt skadeståndsansvar. Om aktieägaren har försummat ett adekvat underhåll av maskinen och kopplingarna kan denne på grund av vållande bli skyldig att ersätta bolaget även för reparationskostnaderna.

Och med detta lyfter jag luren och fortsätter arbetet som uttolkare av lagen och utredare av nya oklarheter.

Katriina Sarekoski
ledande jurist, vicehäradshövding
Kiinteistöliitto Uusimaa