Husbolaget ansvarar för säkerheten i fastigheten
Hösten är här och husbolagen gör klokt i att försäkra sig om att fastigheten är förberedd inför höstens regn och den kommande vintern. Stup- och hängrännor behöver rengöras från löv och rännornas och smältkablarnas kondition granskas. I Nyland kan man vintertid förvänta sig temperaturer på båda sidorna om nollstrecket, vilket lätt leder till att stuprännorna fryser och farliga istappar bildas. Det förstnämnda kan leda till vattenskador om smältvattnet inte kan rinna bort via stuprännorna, medan det senare kan utgöra en betydande säkerhetsrisk för boende och besökare i fastigheten. Husbolagets ledning ska känna till riskerna och överväga vilka åtgärder som kan vidtas för att minimera dem.
I praktiken lägger många husbolag ut uppgiften att följa snöläget och vid behov röja snön från taket till servicebolag. Samma gäller halkbekämpningen. Om så görs är det emellertid viktigt att komma ihåg att trots avtalet är bolaget som ägare eller innehavare av fastigheten i sista hand ansvarig om det inträffar skador. Fastighetsägaren har en lagstadgad skyldighet att se till att byggnaden och omgivningen hålls i sådant skick att de hela tiden uppfyller kraven på säkerhet och användbarhet. Likaså föreskrivs i lag att fastighetsägaren ansvarar för underhållet av trottoaren vid tomten eller infartsvägen till tomten om inte kommunen åtagit sig ansvaret. Bolagets ledning, dvs. styrelsen och disponenten, är enligt lag ansvarig för att förvaltningen av fastigheten och byggnaderna är ändamålsenligt organiserat, i vilket det även ingår att se till fastighetens säkerhet.
Fastighetsägarens ansvar för säkerheten i fastigheten är enligt etablerad tolkning strängare än vanligt. I rättspraxis har husbolag i fråga om skador på grund av fallande snö och is eller halka ansetts ha s.k. förstärkt ansvarsplikt. Det innebär i praktiken att husbolaget för att befrias från ansvar ska kunna påvisa att det har gjort allt det kunnat för att undvika skadan. I domstolstvister som gällt halkskador har fastighetsägaren oftast dömts till skadestånd. Rovaniemi hovrätt befriade i en dom från 2017 undantagsvis ett husbolag från skadestånd för en halkolycka, som inträffat på bolagets gård, när det visade sig att det varit omöjligt att bekämpa halkan på grund av väderförhållandena. Husbolaget kunde då påvisa att det hade sandat gården fyra gånger under dagen, men att vinden och regnet sköljde bort sanden och att faran inte heller kunde avvärjas med andra medel. Beslutet visar väl att ett husbolag för att undvika skadeståndsansvaret i dylika situationer ska kunna visa att det har gjort allt det kan.
Som det framgår ovan är det mycket möjligt att ett husbolag på grund av dess förstärkta aktsamhetsplikt anses vara ansvarigt för en skada även om alla i bolaget skulle ha iakttagit normal omsorgsfullhet. Därför är det klokt att säkerställa att bolaget har en tillräckligt omfattande fastighetsförsäkring för skador orsakade av t.ex. fallande snö eller is. Ledningen i husbolaget ska dock trots omfattande försäkring genom omsorgsfullt agerande säkerställa att halkbekämpningen och åtgärderna för att förhindra att snö faller från taket har ordnats på ett lämpligt sätt.
Om inte fastighets- och byggnadsskötseln till denna del har ordnats på lämpligt sätt är det möjligt att bolagets ledande personer kan bli personligt ansvariga för den orsakade skadan. Så gick det i ett tragiskt fall då fallande is från taket ledde till en personskada eftersom röjning av snö och is från taket inte ingick i avtalet med servicebolaget, och husbolaget hade inte självt heller vidtagit åtgärder för att förhindra risken för snöras.
Nu när det snart är vinter är det hög tid att gå igenom fastighetens säkerhetsfrågor och säkerställa att husbolaget på ett adekvat sätt har förberett sig inför de risker som vintern för med sig. Det är bäst att gå igenom dessa saker innan trottoarerna frusit till is och snön täcker taken, för då finns det ännu tid att reagera på eventuella missförhållanden.
Skribenten är vicehäradshövding Niklas Lindberg, jurist vid Kiinteistöliitto Uusimaa.
