Lönsamt att underhålla fastigheten kontinuerligt

Inför vårens årsmöten är det dags att gå igenom de underhållsbehov som alla fastigheter har. I handlingarna ska styrelsens redogörelse för underhållsbehov finnas. För de bolag som har årsmötet förlagt till hösten behandlas planen i sådana fall då. Planen ska vara uppbyggd enligt fastighetens behov av reparationsåtgärder.

Redogörelsen är grunden för vilka åtgärder som bolaget bör eller kommer att göra framöver. Årsmötet tar sedan ställning i vilken ordning åtgärderna förverkligas. Alla större åtgärder ska alltid beslutas av årsmötet. Det löpande underhållet sköts av styrelsen och disponenten och finns inte med på den här listan. Disponenten förbereder tillsammans med styrelsen förslagen och utreder även kostnaderna för arbeten. I praktiken begär styrelsen via disponenten in flera offerter för att komma till rätt pris och entreprenör.

De viktigaste byggnadsdelarna och anläggningarna bör var uppdelade. De är yttertaket, fasaden, hissar, grunden, balkonger, fönster och ytterdörrar, våtutrymmen, vatten och avloppssystem, uppvärmningssystem, ventilation, el-och it-system, allmänna utrymmen, gården och trapphusen. De områden som mest belastas i byggnaden är fönster, vatten och avloppsrör, fasaden, taket, badrummen och köket.

Tumregeln för åtgärder i fastigheten

Nybyggda fastigheters åtgärder börjar i normala fall efter att byggnadsentreprenörens tioårsansvar upphör. I äldre fastigheter finns det delområden som återkommande behöver repareras eller bytas ut. Allmänt kan sägas att det på lång sikt lönar sig att kontinuerligt underhålla en fastighet. Fastighetens stamledningar är oftast slutanvända efter 50 år och då kommer en av de första stora reparationerna. Badrummen saknar ofta ordentlig fuktisolering. Dagens krav betyder ofta fullständig förnyelse av utrymmet och dess ytmaterial. Fönstren bör

oftast bytas ut inom samma tidsintervall. Beroende på materialet bör fasaden repareras eller målas kontinuerligt. Rappade fasader måste i allmänhet bytas efter 50–70 år. Taket ska granskas kontinuerligt. Filttak håller 30 år, plåttak lite längre och tegeltak ännu längre. Men alla typer av tak ska rengöras och underhållas med jämna mellanrum. Man måste också fortlöpande kontrollera att vattenavrinningen är i skick bådefrån tak och i markplanet.

Planera noga alla reparationer

Byggnadsbeståndet som totalrenoveras i landet utgör hälften av alla byggnadslov, vilket betyder stora ingrepp. Var noga med att planeringen är väl gjord och anlita alltid erfarna byggare som har kvalificerad personal. Till exempel en badrumsreparatör som utför fuktisoleringen skall ha certifikat från VTT att utföra åtgärden.

Denna vinter som är snörik, blåsig och kall betyder stora belastningar på fastigheten. Snöröjningen på tak och marken kan förorsaka skador. Granska att taket är i skick efter snöröjningen och att planteringar och andra anläggningar är på plats. Snöröjning betyder ofta skador på både fasad, stängsel och planteringar.

Skribenten är Senior rådgivare Jan Rosqvist.

Rosqvist ger telefonrådgivning på svenska inom den tekniska sektorn till Finlands Svenska Fastighetsföreningens medlemsbolag. Jan nås via telefonmeddelande påföreningens webbsida www.ukl.fi/lamnaringbud

Till föreningen hör bostadsaktiebolag runt om i hela Finland. Fastighetsföreningen är en oberoende intressebevakare samt informationskälla för styrelser i medlemsbolagen