Ska man meddela husbolaget om renoveringar i lägenheten och varför?
Frågan är säkert ofta aktuell för alla som planerar att renovera. Varför meddela husbolaget om renoveringar, då det bara leder till merkostnader, mer besvär och mer byråkrati?
Handlar det faktiskt endast om lagstiftarens önskan att skapa mer byråkrati eller ligger det förnuft bakom bestämmelserna?
Den röda tråden torde hittas om vi går tillbaka till tiden för när bostadsaktiebolagen kom till. Att bo i bostadsaktiebolag är kollektivt boende. Även om du äger din bostad, ”äger” du den ändå inte. Som aktieägare i ett husbolag äger du endast aktier som ger dig rätt att besitta din lägenhet. Själva byggnaden som din lägenhet finns i ägs av husbolaget. Tillspetsat kan man säga att husbolaget i sista hand ansvarar för att konditionen på dess byggnader och lägenheterna där motsvarar bestämmelserna och uppfyller de kriterier som ställs på bostadslägenheter. Om renoveringskostnaderna för en felaktigt gjord lägenhetsrenovering i slutänden faller på husbolagen är det husbolagets alla aktieägare som betalar.
Därför är det i husbolagets intresse och dess skyldighet att se till att renoveringar i en aktieägares lägenhet görs enligt s.k. god byggnadssed. Därför ska en aktieägare på förhand skriftligt meddela husbolaget om lägenhetsrenoveringar ”som kan inverka på en del av en fastighet, byggnad eller lägenhet som bolaget eller en annan aktieägare ansvarar för eller på användningen av bolagets eller en annan aktieägares aktielägenhet”. Syftet med detta är att styrelsen och disponenten ska kunna bedöma om aktieägarens renovering så att säga ”har gjorts som den ska”. Motsvarar det planerade arbetet god byggnadssed och är de som ska utföra renoveringen kompetenta att göra renoveringen i fråga? Dessutom ska det bedömas om renoveringen behöver myndighetstillstånd och hur omfattande bolagets övervakning ska vara.
Det torde vara klart att en enskild aktieägares renoveringskostnader inte får belasta bolagets andra aktieägare. Således är det även klart att de nödvändiga och skäliga kostnader som uppkommer då bolagets ledning sköter den uppgift den ålagts att säkerställa att renoveringen görs i enlighet med god byggnadssed ska betalas av den aktieägare som utför renoveringen. Den principen finns också klart inskriven i bostadsaktiebolagslagen.
Det ligger även i aktieägarens intresse att renoveringar som gjorts i lägenheten har meddelats till bolaget och att bolaget känner till dem bland annat när bolaget utför olika underhålls- och ändringsarbeten. Vid planeringen av stambyten kan man då beakta att ett badrum eventuellt har förstorats eller vid badrumsrenoveringar att aktieägaren själv gjort en renovering. Aktieägaren kan vara berättigad till s.k. gottgörelse i bolagets entreprenad om motsvarande arbete redan har utförts i lägenheten av aktieägaren. Gottgörelse förutsätter dock i princip att renoveringen har meddelats till bolaget och att bolaget har haft möjlighet att övervaka den.
En aktieägare ställs inför de renoveringar som inte har meddelats senast när det behövs ett disponentintyg. Enligt lagen ska styrelsen föra en förteckning över aktieägarens renoveringar enligt lägenhet, dvs. ett reparationsregister, och de ska antecknas i disponentintyget. Om en renovering inte har meddelats till bolaget har bolaget inte haft möjlighet att övervaka den. Anteckningarna i disponentintyget blir då onekligen bristfälliga och väcker säkert frågor och osäkerhet vid bostadsaffärer.
Slutligen, renoveringar i en lägenhet och anmälan om dem kan även ha inverkan på bedömningen av aktieägarens underhållsansvar och ett eventuellt skadeståndsansvar. Enligt bostadsaktiebolagen: ”Bolaget svarar också för sådana installationer som en aktieägare gjort eller låtit göra och som motsvarar en åtgärd som bolaget vidtagit eller påtagit sig ansvaret för och vars genomförande bolaget har kunnat övervaka på det sätt som föreskrivs i denna lag.” Enligt bestämmelsen kan bolagets möjlighet att övervaka renoveringen således ha betydelse när underhållsansvar bedöms. Från fall till fall blir man i varje fall tvungen att bedöma om bolagets övervakning hade inverkat på uppkomsten av felet eller skadan.
Vad gäller en aktieägares skadeståndsansvar konstateras i bostadsaktiebolagslagen att om aktieägaren bryter mot lagens bestämmelser om underhållsansvaret och ändringsarbeten är det aktieägaren som för att undvika skadeståndsansvar ska bevisa att denne förfarit omsorgsfullt i sitt handlande (s.k. oaktsamhetspresumtion). Således är underlåtenheten att anmäla en renovering av betydelse när skadeståndsansvaret bedöms i fall då en renovering utförts felaktigt.
I ljuset av detta kan man säkert hävda att det ligger förnuft bakom bestämmelserna. Det ligger i alla aktieägares intresse att varje aktieägare meddelar om sina egna renoveringar. När husbolaget får veta om renoveringarna och bolaget kan försäkra sig om att de utförs på adekvat sätt kan de beaktas i bolagets kommande underhålls- och ändringsarbeten, renoveringarna finns med i disponentintyget och på underhållsansvaret för dem tillämpas bestämmelserna i bostadsaktiebolagslagen på normalt sätt. Som aktieägare kan du också konstatera att du har förfarit i enlighet med bestämmelserna.
Skribenten är Kiinteistöliitto Uusimaas äldre jurist, vicehäradshövdingMia Pujals.
