Solidariskt ansvar eller nyttighetsprincip?
Justitieministeriet har kartlagt behovet av en reform av bostadsaktiebolagslagen som nu har varit i kraft i cirka tio år. Ett utlåtande om ändringspromemorian har begärts bland annat av Fastighetsförbundet. Vid genomläsningen av promemorian började jag fundera på i vilken riktning lagen bör utvecklas.
Bostadsaktiebolagslagen bygger på tanken om ett s.k. solidariskt ansvar. Oberoende av i vilken lägenhet man åtgärdar fuktskador eller oberoende av om alla lägenheter har balkong eller inte, ansvarar bolagets alla aktieägare för kostnaderna för sådana reparationer som hör till bolaget. Kostnadsansvaret innebär inte att den betalande delägaren ska ha någon personlig nytta av reparationen i bolaget.
I praktiken betyder det här att när du köper en bostad i ett bostadsaktiebolag är du skyldig att betala ett vederlag för bolagets utgifter. Förvisso anger bostadsaktiebolagslagen mer ingående för vilka kostnader vederlag får tas ut. Som aktieägare har du emellertid inte alltid direkt nytta av det för vilket de vederlag du betalar används.
Nyttoprincipen har tidigare varit främmande för bostadsaktiebolagslagen. Med den avses att endast de aktieägare som har nytta av ett projekt betalar vederlag för att täcka kostnaderna. I den här tankevärlden skulle det vara endast de aktieägare som har en balkong som skulle betala balkongreparationer och samtliga aktieägare skulle betala sina egna reparationer i badrummet.
Här bör det dock påpekas att nyttoprincipen inte är helt främmande för den nuvarande bostadsaktiebolagslagen heller. I samband med den senaste revideringen 2010 togs en bestämmelse som uttrycker nyttoprincipen in i den gällande lagen. På denna bestämmelser bygger bland annat det att kostnaderna för installation av hiss i efterhand bärs endast av de aktieägare som har sin lägenhet i den trappuppgång där hissen installeras samt det att kostnaderna för laddningsinfrastruktur för elbilar − då vissa villkor i lagen är uppfyllda − kan riktas endast till dem som har en bilplatsaktie.
I justitieministeriets bedömningspromemoria som nu är ute på remiss finns förslag där man, som jag ser det, rör sig mot den nämnda nyttoprincipen. De som understödjer nyttoprincipen motiverar den med likabehandling av aktieägarna och anser att det inte motsvarar principen om likabehandling att aktieägare betalar för projekt som de inte har någon nytta av.
Jag anser att frågan är principiellt viktig och att de som reviderar lagen bör stanna upp och fundera på i vilken riktning man vill utveckla bostadsaktiebolagslagen? Vill vi i allt större utsträckning fördela husbolagets kostnader endast på de aktieägare som har nytta av ett projekt eller är det med tanke på systemets funktionalitet tydligast att hålla sig till den modell där ansvaret för kostnaderna i princip berör alla? Leder nyttoprincipen och kostnadsfördelningen till ett administrativt tungt och rörigt resultat? Under den långa tid jag jobbat med bostadsaktiebolagslagen har jag själv tagit till mig tanken att kostnad och nytta för aktieägare i husbolag aldrig hundraprocentigt möts.
Skribenten Mia Pujals är vicehäradshövding och äldre jurist på Kiinteistöliitto Uusimaa
