Störande ljud från grannen – vad kan styrelsen göra?
En aktieägare har kontaktat styrelseordföranden för att informera om att en hyresgäst som flyttade in i grannlägenheten i början av sommaren orsakar störande ljud och återkommande lyssnar till musik på hög volym, i synnerhet sent på kvällarna. Vilka åtgärder förutsätts det att styrelsen vidtar i en sådan situation? Vilka verktyg har husbolaget överhuvudtaget att ta till för att åtgärda eventuella störningar?
Allt börjar med att utreda frågan. Disponenten anvisas att begära skriftliga utredningar av dem som anmält störningar om vilka störningar de har upplevt, var, när och vem som har stört. I lindrigare fall är det värt att försöka lösa frågan genom att samtala och förhandla eller med en inofficiell anmärkning och kanske genom att begära hjälp av grannmedlingen.
De är bra att också kontakta den aktieägare som är hyresvärd för att utreda situationen. Det här är viktigt också för att det ibland räcker med att hyresvärden tar kontakt med hyresgästen för att problemet ska fås ur världen. Hyresvärden har i vissa fall också möjlighet att säga upp hyresgästen eller när gränsen för hävning överskrids även häva avtalet med omedelbar verkan. Om frågan kan lösas på detta sätt krävs det nödvändigtvis inga vidare åtgärder av bolaget.
Om hyresvärden inte får slut på hyresgästens störande beteende eller frågan annars inte går framåt, kan husbolaget ha möjlighet att ta lägenheten i besittning. Enligt lagen kan en lägenhet tas i bolagets besittning om det förs ett störande liv i lägenheten som inte är av ringa betydelse. Att ta lägenheten i besittning innebär att besittningsrätten till lägenheten övergår till husbolaget för högst tre år. Under denna tid har aktieägaren inte rätt att bo i lägenheten eller hyra ut den.
Av betydelse för besittningstagandet är uttryckligen det om det liv som förts i lägenheten har stört andra som bor i huset. Störande beteende kvälls- och nattetid är allvarligare än under dagtid när detta bedöms. Dessutom bör man beakta att bolaget ska kunna påvisa att det störande livet har upprepats och inte varit endast av ringa betydelse. Därför är det mycket viktigt att höra grannarna och samla bevis.
Om tröskeln till att ta lägenheten i besittning överskrids ska styrelsen bevisligen delge hyresvärden och hyresgästen en skriftlig varning för att inleda processen . I praktiken är det ofta disponenten som upprättar varningen, men det ska finnas ett styrelsebeslut om saken. Av varningen ska det framgå att bolaget har möjlighet att ta lägenheten i besittning och anledningen till att detta görs.
Om det störande livet upphör utan dröjsmål efter att varningen delfåtts, kan lägenheten inte längre tas i bolagets besittning. Då har man lyckats åtgärda problemet. Men om hyresgästen trots varningen inte ändrar på sitt beteende, ska styrelsen sammankalla en extra bolagsstämma för att fatta beslut om att ta lägenheten i besittning. I beslutet ska det anges på vad besittningstagandet grundar sig, hur länge det är i kraft och vilka utrymmen som besittningstagandet gäller. Också bolagsstämmans beslut ska ges både aktieägaren och hyresgästen för kännedom och det ska göras inom 60 dagar från att beslutet har fattats.
När lägenheten har tagits i bolagets besittning ska styrelsen utan dröjsmål börja söka efter en lämplig hyresgäst. Bolaget hyr ut lägenheten under besittningstiden varefter besittning av lägenheten återgår till den aktieägare som var hyresvärd.
Skribent är Jonna Puolanto, jurist vid Kiinteistöliitto Uusimaa.
